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何剑波:未来房地产行业发展前景依然光明

作者:应用本科信息部 来源:未知点击数: 发布时间:2015-05-05 09:28

8月13-16日,2013博鳌房地产论坛在海南盛大开幕,作为行业官方研究媒体,中房网将全程报道本次论坛。作为顶级的行业思想盛会,博鳌房地产论坛嘉宾阵容之强在业内首屈一指。超千人的阵容组成中国房地产最权威、规格最高、规模最大、影响最广的全行业论坛。五矿建设有限公司董事总经理何剑波在本次论坛上发表题为《新城镇化时代下房地产的发展选择》主题演讲,以下为演讲实录。

何剑波:各位来宾、朋友们,大家下午好!本次博鳌房地产论坛的主题是“改革时代的地产新力量”,讲到新力量或者创新,那就不得不谈到新力量这个时代,今天我想在这里和大家分享一下我们对这个时代和行业的一些看法。

现在我们讲房地产的改革时代,可能都离不开一个关键词,叫做新型城市化。新一届政府执政以来,新型城市化在多个场合被屡次提及,在十八大报告中,对城市化和农业现代化相互协调的表述,到中央经济工作会议提出的“积极稳妥的推进城市化,着力提高城镇化质量,走集约、智能、绿色、低碳的新型城市化道路,一直到近期,中央政治局会议提出的,推进以人为核心的新型城市化,促进房地产平稳健康发展的内容,都越来越清晰地表明,以人为核心的新型城市化的时代,其实就是我们房地产行业所处的新时代。

中国发展到今天,城镇化的提出不是拍脑袋拍出来的,而是很多专家经过大量的研究,包括借鉴了其它国家的发展规律,包括城镇化的规律,经济发展和城镇化的相互作用等等而得出的结论,现在强调人的城镇化,首先也离不开物的城镇化,离不开城市建设发展,因为没有一个物理的空间,人也不可能城镇化,只不过我们现在物的城镇化是走在前头了,走得比较快,但是人还没有城镇化,所以现在提新型城镇化,实际上是反过来补这个课。如果说过去十几年城镇化率从20%到30%一直到50%的过程,开创了中国房地产发展的一个高速发展时代的话,那么以人为核心的基础上,城镇化率要从50%发展到80%到90%的过程,将开创中国房地产发展的另外一个新的阶段。美国城镇化率达到90%,韩国已经达到了80%,如果做一个比较,美国大中城市的吃穿住行用,以及基础设施、交通条件等等,和中国的大中型城市其实是没有太大差别的。但是为什么美国是发达国家,而中国是发展中国家呢?差别就在于在这个大中城市之外还有40%没有实现城镇化。

现阶段关于新型城镇化的研究内容,大多是从政府和学者的角度出发的,这些内容大家都接触比较多,今天我在这里主要是想从房地产开发行业的角度去谈一些具体的内容。无论过去十几年的城镇化,还是现在的新型城镇化,大概可以总结出6个基本的要素:土地、房屋、产业、人、户籍、权利。过去十几年的城镇化关注点主要在土地、房屋和产业上,是以物为核心,表现出来的是物的城镇化的特点。而新型城镇化的关注点在于人,是强调以人为核心的城镇化,要实现人、户籍、全国和土地、房屋、产业的和谐发展。

如果我们从研究新型城镇化的6个基本要素来看,其实新型城镇化有两个核心内容,就是市民化和房地产化,这里我想表达的房地产化是广义的房地产化。首先讲讲市民化,市民化其实就是人的城镇化的表达,即城镇化下人、户籍、权利的统一,而房地产化就是以人为核心的土地、房屋、产业的结合模式,及人、户籍、权利与土地、房屋、产业的和谐发展。过去十几年,城镇化极大地推动了房地产的发展,高楼大厦盖起来了,新城、新的产业园建起来了,在城里居住的人也多了,但是在这个过程中却忽略了人的多方面需求,光有房子不行,得给他户口,给他相应的福利保障,政治权利、就业权利、受教育的权利等等。现在这样的情况在北京就非常普遍,许多人在北京生活了很多年,但是没有户口,不能买房,不能买车,孩子不能上学,医保也解决不了,这个矛盾非常突出。所以表面上看,北京好像已经实现了全面的城镇化,但实际上如果以人的城镇化的角度来衡量的话,还差得很远。大城市是这样,中小城市也是这样,因此,新型城镇化与过去相比,最重要的体现就是市民化和房地产化这两个方面。

在市民化的过程中,人、户籍、权利的统一是政府需要重点关注和解决的。国务院发展研究中心的数据显示,我国农民工总量超过了2.5亿人,20%的农民工子女无法入读全日制学校,参加保险的比例还没有超过30%,大部分地区没有将农民工打入住房保障对象,以非户籍地生活6个月以上统计,2011年我国流动人口总数达到了2.3亿,其中78.8%在东部地区,其中80在大中型城市,44%在省会城市、计划单列城市。2012年中国社科院发布的城市蓝皮书指出,当前城市人口中,农业转移人口的总量是2.4亿人,占城市人口的1/3左右,2012年全市按户籍人口计算的城镇化率仅有35%,如果按照公布的2011年城镇中农业人口市民化程度平均为40%计算,中国真实的、完全的城市化率只有42%,比国家统计局公布的常住人口城镇化率的52%要低10个百分点,所以目前来看,市民化的道路还是任重道远的。对于房地产行业的关注点来说,就更应该放在房地产化上面。新型城镇化不是房地产化,但是房地产化是其发展的基础和重要的表现形式。

在新型城市化的大背景下,房地产不再是狭义的房地产,而是广义的,它包含了居住、社交、购物、休闲、康体、旅游、养老等与人的生活相关的部分。也包括了工业、产业等与生产相关的部分,不仅包括了大中小城市的部分,而且也包括了小城镇和新型农村社区的部分。讲到新型城镇化下面房地产的机会,我们首先来看几个数字,从经济增量的角度来看,从1990年到2010年,我国按1990年不变价计算,GDP增长了39万亿,其中89%来自第三产业,2000年到2010年,按照2000年不变价格计算的新增GDP是21.5亿元。其中94%是来自二三产业,从1990年到2010年一起计算,总共增加的GDP物是30.4万亿元,其中91.6%来自二三产业,未来新型城镇化过程中,国民经济越来越依靠二三产业的推动,结果就将把二三产业用地需求和对房屋的需求大幅度拉升上来。未来我国农业人口转移规模巨大,城市蓝皮书预测到2030年大概有3.9亿农业人口要市民化,其中存量有1.9亿,增量达到2亿,目前城市的房地产限购政策主要是基于城市户籍要素的,在这个庞大的市民化过程中,对房地产行业来说,这就是一个赋予了精神文化需求的土地和房屋的巨大需求。从这两个角度来看,未来房地产行业的发展,依然是前景光明,道路广阔。

新型城镇化房地产行业的发展方向,我们依然从城镇化的基本形式来入手进行判断,城镇化过程有两个典型的形式,一个是城镇化数目的增多,二是各城市内人口规模不断扩大,从过去十几年城镇化的结果看,我们看到的更多的是后者,从200年到2010年,北京总人口增长了41%,上海增长了37.5%,天津增长了29%,同期全国城镇人口平均只增长了5.8%,这也就是过去城镇化的主要形式。而前者非常容易被人忽略掉,城市的新区、卫星城、中型城市和小型城市的连接区域,城市和城市之间的过渡区域则是城镇数目增加的最好机会。未来在新型城镇化的模式下,土地和房屋的结合,不仅在大中小城市,而且会延伸到更多的小城镇和新型农村社区中。这两个方向都是未来房地产行业发展的广阔平台。城镇数目的增多和城市人口规模的扩大,都应该由市场的手,而不应该仅仅由政府强制性的拉动,政府大量的基础设施的投入,造成财政的负担压力加大,被逼无奈要高价卖地去消除赤字,在企业买地成本增高过后,什么赚钱就卖什么,最后导致房子卖完了,但是区域也没有发展起来。所以未来着重的是政府的权责明确之后,区域的发展机会。从发展模式来看,有三种模式是可以看得到的,一种是城市的复合发展模式,第二是小城镇的发展模式,第三是新型的农村社区的发展模式。

城市复合发展模式,一般是处于城镇化率比较高的区域,以典型的城市群来讲,城市群中核心大城市和分散在大城市周边的中型城市在过去十几年的城市化过程中,物的城市化已经发展到一定的高度,以人为核心的城市化已经进行了有益的探索,在未来新型城镇化的时代,这类区域会更多表现为复合型的发展机会,即居住功能和社交功能的结合,居住功能与休闲区的结合等等。这样的机会对企业资金能力、运营能力和资源整合能力都有不小的挑战,但是在利润实现和品牌影响力两个方面的回报都是很丰厚的。第二种模式是小镇发展模式,上午已经有一些嘉宾特别的专题讲到了小镇发展模式,这是未来提高城市化水平的中间层,在城市群的发展和形成过程中,核心大城市和中型城市的连接区域,中型城市和小型城市的连接区域,以及城市和城市之间的过渡区域是今后新城镇发展的一个广阔舞台,在未来新型城镇化的过程中,我们预测这种极具特色的,集合了休闲、旅游、康体、养生,乃至产业园区等等功能的新型小镇将会成为房地产行业的一个巨大机会,这种新型小镇既承载了城市的功能,也承载了旅游、休闲、度假的功能,同时还承袭了城市的功能,同时还承载了区域产业发展的功能,在区域发展和人口导入方面都有创造性的示范作用。五矿在最近几年也是在广东省投资运作了哈斯塔特小镇,也是在我们对小镇多年研究的基础上总结和实践出来的,目前也取得了初步的成功,对于初步发展和人口导入都有一个不小的带动。第三个是新型农村社区的发展模式,这一般会出现在城市化率比较低的区域,这种模式目前在国内还处于探索阶段,一些企业的探索性的尝试,大部分还是在物的城镇化阶段,与人的结合还比较薄弱,未来在新型城镇化阶段,新型的农村社区发展模式是最集中体现市民化和房地产化结合成果的模式,目前在发展模式方面还有比较大的一个发展空间,包括我们现在很多企业在参与一些新农村建设,农村社区的建设等等,谁在方面应该都做了很多探索,我们也在做相关的研究,主要是集合现代农业、生态工业、休闲、旅游、养老、人居等等,把一二三产业相结合,在未来将会形成以人为核心的新型城镇化的重要实践途径。

在推进新型城镇化过程中,房地产行业的健康发展不仅是非常重要的,而且是具有示范作用的。在我们国家各行各业里面,房地产行业是市场化程度最高的行业之一,房地产行业竞争比较激烈,对其它行业的发展来讲,甚至对政府经济政策的制定,都能提供一些参考和示范的作用,可以为社会的经济政策提供一个样本,新型城镇化的两个内容是市民化和房地产行业化,在这种情况下,房地产行业也需要变革,需要寻找创新方向,要用新的发展思路和发展模式去面对新的发展机遇和挑战。政府有新时期的执政思路,作为企业来讲,我们也要有新时期的发展思路。房地产市场越来越规范,房地产的发展越来越去行政化,在变革的背景下,新力量将会创造新的高度。

 

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